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Qual é o momento certo de investir em um imóvel?

Dicas

Investir em um imóvel é uma ideia que frequenta o imaginário de grande parte da população brasileira. Ainda jovem, há quem pense em morar sozinho, uma possibilidade de independência que a casa própria proporciona.

Além disso, para muitos, logo essa vontade é substituída pelo desejo de constituir família, o que sempre faz lembrar que “quem casa quer casa”. Quando a família chega, surge a necessidade da segurança patrimonial e de obtenção de uma renda extra, o que acaba remetendo o pensamento novamente para o mercado imobiliário.

Ocorre que, muitas vezes, os desejos ou mesmo as necessidades não coincidem com a capacidade de comprar um imóvel à vista. Assim, a solução para a moradia acaba sendo obtida a partir do aluguel.

Em outra situação, mesmo quando a pessoa consegue comprar a casa própria, o dinheiro pode continuar sendo curto para aumentar o patrimônio e melhorar a rentabilidade da família. Com isso, a ocasião de investir em um imóvel acaba sendo adiada.

Mas quando a gente fica sabendo que esse momento chegou?

Para responder a essa pergunta, nós preparamos este artigo. Nele, vamos lhe apresentar os principais motivos que indicam que a hora ideal de comprar um imóvel é o presente e que essa compra pode ser feita com segurança mesmo por quem não pode pagar à vista.

Também indicaremos o que você deve avaliar na compra de um imóvel, considerando vários fatores, como a finalidade do imóvel e a escolha da construtora. Por fim, verificaremos os aspectos relacionados à documentação do imóvel que devem ser analisados para que a negociação seja segura.

Estamos certos de que, no final da leitura, você terá todas as informações necessárias para tomar uma boa decisão.

Por que os imóveis são sempre um bom investimento?

Antes de respondermos à primeira questão, vamos analisar com bastante cuidado o que vem a ser um bom investimento. Para tanto, buscaremos esclarecer essa dúvida a partir de um ponto de vista mais amplo, que vai além do mercado imobiliário.

Faremos isso a partir da análise das três características básicas que todo investimento apresenta, que são: a liquidez, a rentabilidade e os riscos.

Veja com mais detalhes cada uma delas.

1. Liquidez

Quando falamos em liquidez, estamos tratando da facilidade ou da dificuldade de converter um ativo em dinheiro vivo. Portanto, é possível dizer que um investimento apresenta boa liquidez se ele é fácil de ser transformado em dinheiro.

Nesse sentido, podemos citar a Caderneta de Poupança como um exemplo de investimento que apresenta ótima liquidez.

2. Rentabilidade

Com relação à rentabilidade, devemos pensar em dois fatores distintos. O primeiro está relacionado à correção monetária, e o segundo, ao rendimento da aplicação, propriamente dito.

A correção monetária é o adicional que uma aplicação deve proporcionar sobre o dinheiro investido, a fim de corrigir a inflação do período. O rendimento, por sua vez, diz respeito ao ganho real de capital que o investimento proporciona após um determinado período.

Portanto, um investimento com boa rentabilidade é aquele que oferece uma valorização do capital investido que seja bastante acima da inflação. Essa pode ser uma característica das ações negociadas nas bolsas, que servem como exemplo de um investimento que apresenta boa rentabilidade.

3. Riscos

Quando consideramos os riscos, estamos nos referindo às possibilidades de perdas que um determinado investimento pode acarretar. Portanto, como exemplo de um investimento seguro, podemos citar mais uma vez a Caderneta de Poupança, que recebe as garantias do Fundo Garantidor do Crédito (FGC).

Nesse ponto, é preciso destacar que o limite da garantia fixado pelo FGC para a Poupança é de R$ 250 mil.

Em sentido oposto, como um investimento de alto risco, novamente vale o exemplo das ações que são negociadas nas bolsas de valores. Afinal, não há garantias de que uma ação não possa ser desvalorizada.

4. Investir em um imóvel: a melhor opção

Nesse ponto, já ficou claro que nem sempre as três qualidades de uma aplicação ocorrem ao mesmo tempo. Afinal, enquanto a Poupança é segura e oferece liquidez, não oferece boa rentabilidade. Em contrapartida, as bolsas podem ser rentáveis, mas são muito arriscadas.

Ora, é verdade que existem os investimentos seguros e rentáveis, como os títulos do Tesouro Nacional. Porém, eles não têm boa liquidez, uma vez que dependem de um longo prazo de aplicação para apresentarem rentabilidade.

Então, qual seria o investimento capaz de aliar uma boa liquidez à rentabilidade e ao baixo risco? O mercado imobiliário oferece a melhor resposta, uma vez que ele reúne todas essas qualidades.

É verdade que os imóveis não apresentam uma liquidez tão imediata quanto a Caderneta de Poupança. Todavia, quando um imóvel está no preço certo, ele sempre encontra um comprador.

Além disso, também é preciso considerar que a garantia máxima da Poupança fixada pelo FGC em R$ 250 mil não chega a representar um acúmulo patrimonial muito significativo. Em contrapartida, o investimento em imóveis permite aplicações de valores muito maiores, com total segurança.

Isso porque, quando falamos de imóveis, estamos nos referindo a bens concretos, e não a papéis que podem perder o valor da noite para o dia, como ocorre com as ações negociadas nas bolsas.

Com relação ao aspecto da rentabilidade, os imóveis podem ser vistos de duas maneiras. A primeira está associada à valorização natural que eles recebem ao longo do tempo. A segunda está vinculada à possibilidade de locação, o que é muito interessante.

Ao mesmo tempo em que os imóveis alugados mantêm o valor patrimonial e permanecem sob a perspectiva de valorização, eles também oferecem uma renda extra que pode representar um adicional importante para o orçamento familiar.

É importante também considerar que mesmo quem compra um imóvel para uso próprio acaba usufruindo desse benefício. Afinal, se, por um lado, a pessoa não tem a renda extra da locação do próprio imóvel que está ocupando, em contrapartida, ela deixa de pagar a locação de outro imóvel, fazendo com que o valor economizado possa ser incorporado ao rendimento da família.

3. O que avaliar antes de comprar um imóvel?

Até aqui, vimos que investir em um imóvel é uma ótima opção, que oferece segurança patrimonial e boa perspectiva de rentabilidade. Porém, para que essa ideia se transforme em uma realidade, é preciso considerar uma série de aspectos que vão interferir na qualidade do investimento e na perspectiva de ele atender às necessidades e aos desejos do investidor.

Por isso, vamos verificar o que precisa ser considerado pelo investidor.

1. Qual a finalidade do imóvel?

Antes de tudo, é preciso ter em mente qual será a finalidade do imóvel, uma vez que ela definirá uma série de condições que veremos adiante e que dirão respeito à escolha do imóvel em si.

Por um lado, o investidor pode pensar em comprar um imóvel residencial ou um imóvel comercial. Nos dois casos, essa perspectiva pode ser direcionada para atender a uma intenção de uso próprio ou de uso de terceiros, que alugariam o imóvel, como veremos a seguir.

2. É para uso próprio?

Se o objetivo do investimento é a aquisição de um imóvel para uso próprio, naturalmente, será necessário considerar as necessidades e as vontades das pessoas que vão ocupá-lo.

Suponhamos que a intenção seja investir em um apartamento para servir de moradia para a própria família, que é composta pelo casal, dois filhos pequenos e um adolescente. Para esse perfil familiar, um apartamento com três ou quatro dormitórios e duas vagas de garagem seria o ideal. Além disso, seria interessante que o imóvel estivesse em um prédio com área de lazer completa, o que seria de grande valor para as crianças e para o próprio casal.

Porém, se estamos falando de uma família composta pelo casal e por três filhos adultos, é preciso considerar que os filhos maiores geralmente têm carro e que também precisam de maior privacidade do que as crianças. Por isso, o ideal seria comprar um apartamento com quatro dormitórios e três vagas de garagem.

Por outro lado, se o casal ainda não tem filhos e nem pretende tê-los em curto espaço de tempo, um apartamento com dois dormitórios talvez seja o suficiente.

Agora, se a intenção é investir em salas comerciais para uso próprio, é preciso levar em conta o perfil do negócio que vai ocupá-las. Por exemplo, se a ideia é montar um consultório odontológico, é possível pensar em empreendimentos que ofereçam espaços entre 40 m² e 60 m². Por outro lado, se o espaço deve ser suficiente para abrigar um grande escritório de advocacia, será preciso buscar um conjunto de salas ou um pavimento inteiro de um prédio.

3. É para locação?

Quando o investimento se destina à compra de um imóvel para locação, a análise deve ser feita de forma bastante diferente. Afinal, não estamos mais falando de necessidades pessoais, e sim de necessidades de mercado.

Portanto, a avaliação dos tipos de imóveis disponíveis deve ser feita com maior objetividade, sem considerar tanto as preferências pessoais. O importante, nesse caso, é focalizar um perfil de público que se deseja atender. A partir desse foco, então, é que deve ser direcionada a busca de um tipo de um imóvel que atenda a esse perfil.

Por exemplo, se a intenção é alugar o imóvel para uma família formada, uma boa ideia seria investir em apartamentos com três ou com quatro dormitórios, preferencialmente em condomínios que sejam bem estruturados. Grande parte das famílias preferem morar em prédios com essa característica, o que facilitaria a locação e favoreceria o valor do aluguel.

Aliás, é interessante ressaltar que esse perfil de locatário é bastante interessante. Na maioria das vezes, as famílias tendem a ficar mais tempo nos imóveis que alugam do que ficam as pessoas solteiras. Isso permite que os contratos de aluguel sejam assinados por um tempo maior, o que pode ser vantajoso.

Por outro lado, se a ideia é atender à demanda de estudantes ou de jovens em início de carreira, o melhor seria investir em apartamentos com dois quartos. De fato, esse tipo de inquilino costuma apresentar rotatividade maior do que as famílias. Porém, em contrapartida, com essa rotatividade, é possível aplicar reajustes maiores no valor do aluguel do que aqueles previstos nos contratos de longa duração.

Outra opção interessante é investir em salas, que também alcançam ótimo valor de locação. Vale ressaltar que existe uma demanda permanente por esse tipo de imóvel, que é gerada tanto por empresas, quanto por profissionais autônomos.

4. Qual o padrão do imóvel?

Ficou claro, portanto, que a definição da finalidade do investimento exercerá influência direta sobre o tipo de imóvel que será escolhido. Ou seja, se é para uso próprio, a escolha deverá ser feita de acordo com o perfil da família ou de uso empresarial do investidor. Por outro lado, se é para locação, ela deverá estar acordo com um nicho de mercado que o investidor escolher atender.

Contudo, também é preciso definir um padrão para o imóvel, uma vez que esse critério terá grande peso na qualidade do investimento. Nesse aspecto, é importante considerar que os imóveis de padrão elevado utilizam técnicas construtivas e materiais mais sofisticados do que os imóveis de uso popular. Assim, é natural que eles tenham preço mais elevado.

Porém, em contrapartida, é claro que esses imóveis oferecem mais conforto a quem os ocupa. Portanto, eles têm uma perspectiva de valorização proporcionalmente maior, e esse aspecto justifica a cobrança de aluguéis mais caros, se eles forem adquiridos para essa finalidade.

5. Qual a localização?

Outro ponto que deve ser avaliado com muito cuidado é a localização do imóvel. Nesse aspecto, é preciso ter atenção para a qualidade do bairro onde ele está localizado, levando em conta a infraestrutura existente e os tipos de facilidades que o lugar oferece.

Os imóveis em bairros bem localizados e que têm boa infraestrutura são capazes de oferecer melhor qualidade de vida para as pessoas que os utilizam. Com isso, eles também valorizam mais e podem oferecer melhor rentabilidade, se forem alugados.

6. Na planta, novo ou usado?

Outra variável que deve ser considerada diz respeito à situação do imóvel. Quem opta por comprar imóveis na planta encontra facilidades de pagamento, o que veremos mais à frente, e preços mais baratos do que os cobrados por imóveis novos prontos.

Contudo, quem escolhe investir nesse tipo de imóvel deve ter em mente que precisará esperar até que a obra seja concluída para poder ocupá-lo.

Os imóveis novos prontos oferecem a condição de ocupação imediata. Porém, muitas vezes não contam com grandes facilidades de parcelamento junto à construtora e custam mais caro do que as demais opções.

Já os imóveis usados costumam ser mais baratos do que um imóvel na planta ou do que um imóvel novo. Contudo, além de o vendedor não oferecer facilidades de pagamento, é possível que o usado tenha que passar por alguma reforma, o que acaba tornando o preço não tão compensador.

7. Qual a forma e pagamento do imóvel?

Agora que você já tem uma boa quantidade de informações para definir um tipo de imóvel para investir, é hora de pensar na forma de pagamento. Esse é um aspecto muito importante, que, em grande medida, ajuda a responder à pergunta que dá título a este artigo.

Afinal, muitas pessoas deixam de aproveitar ótimas oportunidades de investimentos no mercado imobiliário por acreditar que não têm condições de fazer o pagamento do imóvel. Porém, existem várias alternativas que podem tornar o investimento viável, como veremos a seguir.

7.1. Pagamento à vista

Quem consegue fazer o pagamento de um imóvel à vista tem uma força de negociação muito interessante. Desta forma, além de ficar livre das prestações e dos juros que elas representam, o investidor pode pedir um desconto ou outras vantagens na negociação.

7.2. Financiamento com a construtora

Grande parte dos brasileiros não dispõe de capital para fazer o pagamento de um imóvel à vista. Por isso, as construtoras criam alternativas de pagamento durante a obra que facilitam bastante a negociação.

Essa condição é possível porque o desembolso de capital em uma construção ocorre aos poucos, o que permite que a construtora também receba aos poucos dos compradores, na medida em que o dinheiro se faz necessário. Assim, ela consegue criar tabelas que parcelam a compra do imóvel ao longo da obra, proporcionando ótimas oportunidades para os investidores.

7.3. Financiamento bancário

Outra opção seria buscar um financiamento bancário. No caso dos imóveis residenciais com valores limitados a R$ 1,5 milhão, os empréstimos podem ser obtidos por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que oferece taxas de juros limitadas a 12% ao ano e prazo de pagamento de até 35 anos.

O SFH financia até 90% do valor de um imóvel e permite o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na amortização da dívida.

Para a compra de imóveis com valores acima de R$ 1,5 milhão, os bancos oferecem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que tem as condições estabelecidas por cada instituição.

7.4. Consórcio

Diferente dos financiamentos bancários, o consórcio imobiliário não cobra juros. Do consorciado, é cobrada uma taxa de administração, cujo valor permanece aquém dos juros dos bancos.

Com isso, o preço final de um imóvel adquirido por meio do consórcio é menor do que seria se ele fosse financiado pelo banco.

8. A construtora é de confiança?

Quando vamos contratar um serviço ou comprar um produto, é natural procurarmos por fornecedores de confiança. Afinal, ninguém gosta de ter surpresas desagradáveis, e um conhecimento prévio sobre quem está atendendo às nossas necessidades pode evitar problemas.

Quando o assunto é a compra de um bem com valor tão elevado quanto um imóvel, é natural que esse cuidado seja redobrado. Portanto, para ter certeza de que está comprando um bom imóvel, é preciso pesquisar sobre a construtora responsável pelo empreendimento, o que pode ser feito como sugerimos a seguir.

8.1. Pesquise o histórico

Não se contente com a qualidade das propagandas que a construtora faz. É indispensável que você procure investigar se os fatos relacionados são condizentes com os materiais de divulgação.

Portanto, se você está comprando um imóvel na planta, procure conhecer outros empreendimentos que aquela construtora já realizou e verifique todos os detalhes, sobretudo aqueles que dizem respeito ao cumprimento dos prazos de entrega e de outras promessas.

Se o imóvel estiver pronto, procure por informações relacionadas à presença de problemas na construção que tenham sido identificados após a entrega.

8.2. Investigue a saúde financeira da construtora

O fato de uma empresa ter um ótimo histórico não é garantia de que ela continuará cumprindo com as próprias obrigações no mercado. Afinal, a situação pode mudar e, diante de percalços financeiros, ela pode começar a gerar problemas para quem compra imóveis na planta.

Uma boa dica para saber se uma construtora tem boa saúde financeira é observar se ela facilita o acesso aos bancos para financiamento. Construtoras com problemas financeiros não costumam oferecer essa facilidade.

Além disso, a visita às obras da construtora permitirá uma avaliação sobre o ritmo dos empreendimentos. Obras paradas ou com poucos funcionários evidenciam que a empresa está em situação preocupante e que ela não deve merecer a sua confiança.

8.3. Converse com outros clientes

Existe uma máxima que diz que o cliente satisfeito fala da própria satisfação para algumas pessoas mais próximas. Já o cliente insatisfeito se sente muito mais estimulado a falar da insatisfação que tem para um número muito maior de pessoas.

Por isso, não é difícil identificar uma construtora que seja merecedora de confiança a partir de uma conversa com os antigos clientes dela.

Contrato e documentação do imóvel

Agora que você já percebeu que existem várias alternativas de pagamento de um imóvel e que já tem os critérios para avaliar a confiabilidade de uma construtora, vamos verificar os últimos detalhes que darão a você a segurança para investir em um imóvel.

1. Contrato

O contrato de promessa de compra e venda de um imóvel registra todos os acordos que foram firmados verbalmente. Nele, estão as cláusulas que fixam os direitos e as obrigações das duas partes e que devem ser cumpridas fielmente.

Portanto, é indispensável que o contrato seja analisado como muito critério e, de preferência, com a assessoria de um advogado.

Além da clara identificação do comprador, do vendedor e do imóvel que é objeto da negociação, no contrato devem estar claras as condições de pagamento, o prazo de entrega, os índices de correção utilizados e as penalidades, caso haja o descumprimento de alguma das cláusulas.

2. Demais documentos

A compra de um imóvel com documentação irregular pode ser motivo de sérias dores de cabeça e de grandes prejuízos. Portanto, também com o auxílio de um advogado, procure verificar se tudo está em ordem.

Se o imóvel já estiver pronto, investigue no Cartório de Registro de Imóveis se ele está livre e desimpedido para a venda. Se estiver na planta ou em obra, peça à construtora que apresente o projeto da construção devidamente registrado nos órgãos municipais competentes. Esse projeto também precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, é preciso que a construtora entregue o Memorial Descritivo da obra na assinatura do contrato.

Neste artigo, ficou claro que o mercado imobiliário oferece várias alternativas de investimento seguras, rentáveis e com ótima liquidez. Além disso, foi possível perceber que são muitas as opções de crédito disponíveis que viabilizam o investimento mesmo para quem não pode fazer o pagamento à vista.

Portanto, observando os critérios de escolha do imóvel e de seleção da construtora, você poderá ter a segurança de que o momento de investir em um imóvel é agora!

Se você ainda tem alguma dúvida nesse sentido ou se deseja qualquer informação sobre o mercado imobiliário, fale conosco! Teremos grande satisfação em poder ajudar!

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