Dicas 30 dez 2025

Comprar um apartamento financiado é uma conquista importante, mas que também traz algumas responsabilidades — especialmente na hora de declarar o Imposto de Renda. 

Apesar de ser uma dúvida comum, muitos contribuintes ainda não sabem exatamente como declarar um imóvel financiado de forma correta, o que pode gerar inconsistências e problemas com a Receita Federal.

A boa notícia é que, com as informações certas, esse processo é mais simples do que parece. Neste conteúdo, você vai entender como funciona a declaração de um apartamento financiado, quais valores devem ser informados e quais cuidados tomar para evitar erros.

Veja também: ITBI: o que é e quando deve ser pago

O que é o Imposto de Renda e por que ele exige atenção?

O Imposto de Renda (IR) é um tributo federal cobrado anualmente sobre os rendimentos de pessoas físicas e jurídicas. A Receita Federal é o órgão responsável por receber as declarações, cruzar informações e verificar se os dados informados estão corretos.

Quem é obrigado a declarar e não entrega a declaração no prazo, ou presta informações incorretas, pode sofrer multas e outras penalidades. Por isso, declarar corretamente bens e direitos — como imóveis financiados — é essencial para manter a regularidade fiscal.

Quando um imóvel financiado deve ser declarado?

Todo imóvel adquirido, financiado ou não, deve ser declarado no Imposto de Renda a partir do ano-base em que a compra ocorreu, mesmo que ainda não esteja quitado.

Não importa se o imóvel foi comprado:

  • na planta ou pronto;

  • com financiamento bancário;

  • direto com a construtora;

  • por contrato particular.

Se houve aquisição e pagamento de valores, o bem deve constar na declaração.

Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda?

A declaração de um imóvel financiado é feita na ficha “Bens e Direitos” do programa da Receita Federal. O procedimento básico segue esta lógica:

1. Ficha “Bens e Direitos”

  • Escolha o código correspondente ao tipo de imóvel (apartamento, casa, etc.).

  • Informe a data de aquisição e os dados do imóvel.

  • No campo “Discriminação”, descreva:

    • endereço do imóvel;

    • forma de aquisição (financiamento, contrato, banco ou construtora);

    • nome e CPF/CNPJ do vendedor;

    • número do registro, se houver.

2. Situação em 31/12

  • Informe somente o valor efetivamente pago até o final do ano-base, somando:

    • valor da entrada;

    • parcelas pagas no período;

    • despesas que integram o custo do imóvel (corretagem, ITBI, escritura e registro).

Importante: não se declara o valor total do imóvel enquanto ele não estiver totalmente pago.

Como declarar financiamento e saldo devedor?

Uma dúvida comum é se o saldo devedor do financiamento deve ser declarado como dívida. A resposta é: não.

Imóveis financiados não devem ser informados na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. O correto é declarar apenas o bem em “Bens e Direitos”, sempre atualizando o valor conforme os pagamentos realizados a cada ano.

Uso do FGTS: como declarar?

Se o FGTS foi utilizado para:

  • entrada;

  • amortização;

  • quitação parcial ou total do imóvel,

o valor deve ser informado como parte do custo do imóvel em “Bens e Direitos”. Além disso, o saque do FGTS deve aparecer na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, conforme informado no extrato oficial.

O imóvel valorizou. Devo atualizar o valor na declaração?

Não.
 Mesmo que o imóvel tenha se valorizado no mercado ou tenha sido reavaliado pela prefeitura, o valor declarado no Imposto de Renda deve continuar sendo o custo de aquisição, ou seja, o total efetivamente pago até aquele momento.

A valorização só será considerada no caso de venda do imóvel, quando poderá haver apuração de ganho de capital, respeitando as regras de isenção previstas em lei.

E se o imóvel for vendido?

No caso de venda:

  • o ganho de capital é calculado pela diferença entre o valor de venda e o custo declarado do imóvel;

  • despesas comprovadas (corretagem, reformas declaradas, impostos) podem reduzir o ganho tributável;

  • dependendo da situação, pode haver isenção de imposto.

Por isso, manter a declaração correta ano após ano facilita muito esse cálculo no futuro.

Contrato particular também precisa ser declarado?

Sim.
 Mesmo que o imóvel tenha sido adquirido por contrato particular ou financiamento direto, ele deve ser declarado normalmente. O importante é informar corretamente:

  • a forma de aquisição;

  • os valores pagos no ano;

  • os dados do vendedor ou da empresa envolvida.

Organização evita problemas com a Receita Federal

Declarar corretamente um imóvel financiado não é apenas uma obrigação legal, mas também uma forma de proteger seu patrimônio e evitar dores de cabeça futuras. A regra é simples: declare sempre o que foi pago, no ano correspondente, e mantenha os dados atualizados.

Com atenção aos detalhes e organização dos comprovantes, a declaração do Imposto de Renda deixa de ser um problema e passa a ser apenas mais uma etapa natural da vida financeira.